Vorsicht bei Verlängerung des Mietvertrags: Welche Miete gilt zukünftig?

Sehr viele Mietverträge über Apotheken- und Praxisräume enthalten Optionsrechte. Nach Ablauf einer Grundmietzeit kann der Mieter den Mietvertrag verlängern, indem er dieses Optionsrecht gegenüber dem Vermieter ausübt. Doch was passiert danach mit der Höhe der Miete – und was gilt, wenn sich die Parteien nicht einigen können?

Das ist eine Frage die ich als Anwalt für Apothekenrecht regelmäßig gestellt bekomme – und die Antwort überrascht viele.

Die typische Klausel im Mietvertrag

In vielen Apothekenverträgen findet sich eine Formulierung wie diese:

"Bei Ausübung der Option verhandeln die Parteien neu über die Höhe der Miete."

Klingt fair – ist es in der Praxis aber oft nicht. Denn was passiert wenn die Verhandlung scheitert? Wenn der Vermieter vollkommen überhöhte Preisvorstellungen hat? Und wenn der Mieter sein Optionsrecht bereits ausgeübt hat? Viele Apotheker denken in diesem Moment dass das Mietverhältnis einfach endet, weil keine Einigung erzielt wurde. Das ist jedoch nicht richtig.

Was die Rechtsprechung sagt

Das Kammergericht Berlin hat in einem richtungsweisenden Urteil vom 18.09.2008 (8 U 2/07) entschieden: Das Mietverhältnis läuft trotz fehlender Einigung über die Miethöhe weiter. Der Vermieter ist dann berechtigt, die Miethöhe selbst gemäß §§ 315, 316 BGB nach billigem Ermessen festzulegen.

Das klingt zunächst bedrohlich – aber "billiges Ermessen" bedeutet nicht Willkür. Maßgeblich ist der orts- und marktübliche Mietzins, also derjenige der für vergleichbare Mieträume bei Neuabschluss üblicherweise gefordert und gezahlt wird.

Warum das in der Praxis so gefährlich ist

Angesichts steigender Mieten in Berlin und anderen Großstädten ist es extrem streitbehaftet, welche Miete für eine Apotheke bei einer Neuvermietung angemessen wäre. Was sind "vergleichbare Mieträume"? Eine Apotheke in 1A-Lage ist schwer mit einer in einem Wohngebiet zu vergleichen.

Für Apotheker bedeutet das: Wer eine solche Klausel im Mietvertrag hat, sitzt nach Ausübung des Optionsrechts in einer strukturell schwachen Verhandlungsposition. Der Vermieter bestimmt die Miethöhe, der Apotheker kann nur nachträglich gerichtlich prüfen lassen ob das billigem Ermessen entspricht – was teuer, langwierig und unsicher ist.

Besonders heikel wird es beim Apothekenverkauf: Die Höhe der zukünftigen Miete ist für den Käufer ein zentraler Bewertungsfaktor. Eine ungeklärte Mietoption kann den Kaufpreis erheblich drücken oder den Verkauf ganz scheitern lassen.

Was Sie konkret tun sollten

Erstens – prüfen Sie Ihren Mietvertrag jetzt. Enthält er eine solche Optionsklausel ohne festgelegte Miethöhe? Dann sollten Sie frühzeitig – mindestens 12-18 Monate vor Ablauf der Grundmietzeit – das Gespräch mit dem Vermieter suchen.

Zweitens – verhandeln Sie die Miethöhe vor Ausübung der Option. Sobald das Optionsrecht ausgeübt ist, verlieren Sie einen wichtigen Hebel. Davor haben Sie noch die Möglichkeit die Verlängerung von einer konkreten Miethöhe abhängig zu machen.

Drittens – lassen Sie neue Mietverträge vor Unterzeichnung prüfen. Klauseln die bei Verlängerung "neu verhandelt" werden ohne Deckelung oder Bezugsgröße sind ein erhebliches Risiko das sich vertraglich vermeiden lässt.

Viertens – planen Sie beim Apothekenverkauf die Mietoption frühzeitig ein. Ein potenzieller Käufer wird die ungeklärte Mietsituation in seiner Due Diligence entdecken – besser Sie klären das im Vorfeld.

Fazit

Eine scheinbar harmlose Optionsklausel kann für Apotheker zu einem erheblichen wirtschaftlichen Risiko werden – besonders in einem Marktumfeld mit steigenden Mieten. Wer frühzeitig handelt und rechtliche Begleitung in Anspruch nimmt, kann dieses Risiko erheblich reduzieren.

Sie haben eine Optionsklausel im Mietvertrag Ihrer Apotheke und wissen nicht wie Sie vorgehen sollen? Oder Sie planen die Übergabe Ihrer Apotheke und wollen die Mietoption vorab klären? Ich berate Sie persönlich – kostenloses Erstgespräch unter info@azara.legal oder 030 29345263.

Mein Tipp daher:

Frühzeitig den Kontakt zum Vermieter suchen und über die Miethöhe sprechen. Am besten solche Klauseln im Mietvertrag über die Apotheke oder Praxis ohnehin am besten vermeiden.

Seien Sie daher vorsichtig, wenn Sie eine solche Klausel in Ihrem Mietvertrag haben. Die Höhe der zukünftigen Miete ist selbstverständlich dann auch für einen potentiellen Käufer der Praxis besonders wichtig.

Urteil hierzu: Kammergericht, Urteil vom 18.09.2008 - 8 U 2/07.