Mietvertrag beim Apothekenkauf: Was Käufer und Verkäufer unbedingt beachten müssen

Beim Kauf einer Apotheke richtet sich der Blick häufig zuerst auf den Kaufpreis, das Warenlager und den eigentlichen Kaufvertrag. Mindestens ebenso wichtig ist jedoch der Mietvertrag über die Apothekenräume.

Denn mit dem Kauf der Apotheke übernimmt der Käufer nicht automatisch das bestehende Mietverhältnis. Gleichzeitig ist der Standort für den Apothekenbetrieb von besonderer Bedeutung. Die Betriebserlaubnis gilt nur für den Apotheker, dem sie erteilt wurde, und für die in der Erlaubnis bezeichneten Räume. Der Käufer muss zudem nachweisen, dass ihm die erforderlichen Apothekenräume zur Verfügung stehen werden.

Der Mietvertrag sollte deshalb nicht erst kurz vor der Übergabe geprüft werden. Er gehört aus meiner Sicht zu den wesentlichen Punkten, die bereits vor Abschluss des Apothekenkaufvertrags geklärt werden sollten.

Geht der bestehende Mietvertrag automatisch auf den Käufer über?

Nein. Beim üblichen Kauf eines Apothekenbetriebs tritt der Käufer nicht automatisch an die Stelle des bisherigen Mieters.

In der Praxis gibt es regelmäßig zwei Möglichkeiten: Der bestehende Mietvertrag wird mit Zustimmung des Vermieters auf den Käufer übertragen oder der Käufer schließt mit dem Vermieter einen neuen Mietvertrag. Welche Variante sinnvoller ist, hängt vor allem vom bestehenden Vertrag ab.

Ein guter Altvertrag kann für den Käufer erheblichen Wert haben, etwa wegen einer günstigen Miete, einer langen Restlaufzeit oder guter Verlängerungsoptionen. Umgekehrt kann es sinnvoll sein, einen alten Vertrag gerade nicht unverändert zu übernehmen, wenn er nachteilige oder unklare Regelungen enthält. Entscheidend ist deshalb nicht nur die Frage, ob der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Käufer fortsetzen möchte, sondern auch zu welchen Bedingungen.

Kaufvertrag und Mietvertrag müssen aufeinander abgestimmt werden

Problematisch kann es werden, wenn Käufer und Verkäufer den Apothekenkauf bereits verbindlich vereinbart haben, die Mietfrage aber noch offen ist. Der Käufer könnte dann im ungünstigsten Fall zum Erwerb der Apotheke verpflichtet sein, obwohl der Vermieter einer Übernahme des Mietvertrags nicht zustimmt oder einen neuen Vertrag nur zu deutlich schlechteren Konditionen anbietet.

Deshalb sollten Kaufvertrag, Mietvertrag und Betriebserlaubnis zeitlich und rechtlich aufeinander abgestimmt werden. Je nach Gestaltung kann der Vollzug des Apothekenkaufs beispielsweise davon abhängig gemacht werden, dass die Nutzung der Apothekenräume rechtlich gesichert ist und die erforderliche Betriebserlaubnis vorliegt.

Welche Bedingungen sinnvoll sind, hängt von der jeweiligen Transaktion ab. Wichtig ist vor allem, dass der Käufer nicht bereits wirtschaftlich gebunden ist, während ein wesentlicher Bestandteil der Übernahme noch ungeklärt bleibt.

Laufzeit und Verlängerungsoptionen können den Wert der Apotheke beeinflussen

Eine Apotheke wird regelmäßig mit der Erwartung gekauft, sie über viele Jahre am bestehenden Standort fortzuführen. Deshalb reicht es nicht, lediglich auf die aktuelle Miethöhe zu schauen. Auch die Laufzeit des Mietvertrags kann für die wirtschaftliche Bewertung der Transaktion entscheidend sein.

Geprüft werden sollten insbesondere die verbleibende Festlaufzeit, Verlängerungsoptionen und die hierfür geltenden Fristen, Kündigungsrechte sowie mögliche Sonderkündigungsrechte. Wer einen erheblichen Kaufpreis für eine Apotheke zahlt, aber nur über eine kurze gesicherte Mietdauer verfügt, übernimmt ein erhebliches Standortrisiko. Auch für den Verkäufer ist dieser Punkt wichtig. Ein nur noch kurz laufender oder ungünstig ausgestalteter Mietvertrag kann sich unmittelbar auf die Kaufpreisverhandlungen auswirken.

Nicht nur auf die aktuelle Miete schauen

Eine heute angemessene Miete bedeutet nicht automatisch, dass der Mietvertrag auch langfristig wirtschaftlich attraktiv ist.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Index- oder Staffelmietklauseln,

• Betriebskosten,

• Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten,

• Wartungs- und Prüfungspflichten,

• Kosten für technische Anlagen,

• Sicherheitsleistungen und

• sonstige Kosten, die auf den Mieter übertragen werden.

Gerade bei langfristigen Mietverträgen können einzelne Klauseln über die Jahre erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Aus Käufersicht sollte deshalb nicht nur gefragt werden: Wie hoch ist die Miete heute?

Entscheidend ist vielmehr: Welche wirtschaftliche Belastung übernimmt die Apotheke mit diesem Vertrag für die kommenden Jahre?

Ist der Apothekenbetrieb durch den Mietvertrag ausreichend abgesichert?

Auch der vereinbarte Nutzungszweck sollte genau geprüft werden. Der Mietvertrag sollte den tatsächlich vorgesehenen Apothekenbetrieb ermöglichen. Dabei kann es nicht nur um die klassische Offizin gehen, sondern beispielsweise auch um Labor- und Lagerräume, zusätzliche Dienstleistungen, Versandaktivitäten oder spätere Veränderungen des Betriebs.

Hinzu kommen die besonderen Anforderungen des Apothekenrechts an die Betriebsräume. Dass in den Räumen bereits seit Jahren eine Apotheke betrieben wird, bedeutet daher nicht automatisch, dass jede vom Käufer geplante Nutzung ohne Weiteres möglich ist. Gerade wenn Umbauten, Erweiterungen oder eine veränderte Nutzung vorgesehen sind, sollte frühzeitig geprüft werden, ob dies vom bestehenden Mietvertrag gedeckt ist und welche Zustimmungen erforderlich sind.

Die Betriebserlaubnis des Verkäufers geht nicht auf den Käufer über

Bei einer Apothekenübernahme darf die Betriebserlaubnis nicht wie ein Bestandteil des Unternehmens behandelt werden, der einfach mitverkauft wird.

Die Erlaubnis gilt nur für den Apotheker, dem sie erteilt wurde, und für die darin bezeichneten Räume. Der Käufer benötigt daher seine eigene Betriebserlaubnis. Außerdem muss er im Erlaubnisverfahren unter anderem nachweisen, dass ihm die erforderlichen Räume zur Verfügung stehen werden. Das Apothekengesetz sieht zudem die Vorlage des Kauf- oder Pachtvertrags und auf Verlangen der Behörde weiterer mit Einrichtung und Betrieb zusammenhängender Verträge vor.

Damit wird deutlich, warum Mietvertrag und Betriebserlaubnis bei einem Apothekenkauf nicht getrennt voneinander betrachtet werden sollten.

Umbauten, Einrichtung und Rückbau nicht vergessen

Apothekenräume sind häufig über viele Jahre speziell an den Betrieb angepasst worden. Offizin, Labor, Lagerbereiche, Kommissionierer, Klimatisierung, Elektroinstallationen, Schaufenster oder Werbeanlagen können mit erheblichen Investitionen verbunden sein. Beim Kauf sollte deshalb geklärt werden, welche Einrichtungen dem Verkäufer gehören und mitverkauft werden und welche Bestandteile dem Vermieter zuzuordnen sind.

Ebenso wichtig sind die mietvertraglichen Regelungen über Umbauten und Rückbau. Eine Verpflichtung, bei Beendigung des Mietvertrags sämtliche Einbauten zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, kann erhebliche Kosten verursachen. Solche Verpflichtungen sollten beim Erwerb bekannt sein und wirtschaftlich berücksichtigt werden.

Nicht nur den ursprünglichen Mietvertrag prüfen

Gerade bei langjährig betriebenen Apotheken besteht die tatsächliche Vertragslage häufig nicht nur aus einem einzigen Dokument.

Über die Jahre können beispielsweise hinzugekommen sein:

• Nachträge,

• Mietanpassungen,

• Verlängerungsvereinbarungen,

• Vereinbarungen über Umbauten,

• zusätzliche Lager- oder Nebenflächen,

• Stellplätze oder

• sonstige Absprachen mit dem Vermieter.

Deshalb sollte der Käufer darauf achten, dass die gesamte Vertragsdokumentation vorliegt. Das ist auch vor dem Hintergrund der inzwischen geltenden Textform für langfristige Gewerberaummietverhältnisse relevant. § 578 BGB sieht für entsprechende Mietverträge über Grundstücke und gewerbliche Räume bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr grundsätzlich Textform vor.

Es sollte daher nicht vorschnell davon ausgegangen werden, dass allein der ursprünglich unterschriebene Mietvertrag die aktuelle Vertragslage vollständig wiedergibt.

Wann sollte der Vermieter eingebunden werden?

Der Vermieter sollte auf keinen Fall erst unmittelbar vor der geplanten Übergabe erfahren, dass die Apotheke verkauft werden soll. Andererseits kann es ebenfalls unzweckmäßig sein, ihn bereits zu einem Zeitpunkt einzubeziehen, zu dem noch völlig offen ist, ob die Transaktion überhaupt zustande kommt.

Der richtige Zeitpunkt hängt daher vom konkreten Ablauf ab. Bevor Käufer und Verkäufer einen unbedingt bindenden Kaufvertrag abschließen, sollte jedoch möglichst Klarheit darüber bestehen, ob der Vermieter grundsätzlich bereit ist, das Mietverhältnis mit dem Käufer fortzusetzen und welche Bedingungen er hierfür stellt.

Gerade an dieser Stelle zeigt sich in der Praxis, dass Kaufvertrag und Mietvertrag nicht unabhängig voneinander verhandelt werden können. Fordert der Vermieter beispielsweise eine deutlich höhere Miete oder eine wesentlich kürzere Vertragslaufzeit, kann dies auch die wirtschaftliche Bewertung der gesamten Apotheke verändern.

Was sollte ein Käufer vor dem Apothekenkauf prüfen?

Vor Abschluss der Transaktion sollten insbesondere folgende Punkte geklärt werden:

Mietvertrag

• Liegen der ursprüngliche Vertrag und sämtliche Nachträge vor?

• Wie lange läuft der Vertrag noch?

• Welche Verlängerungsoptionen bestehen?

• Welche Kündigungsrechte gibt es?

• Welche zukünftigen Mietanpassungen sind vorgesehen?

Vermieter

• Ist der Vermieter mit einer Vertragsübernahme einverstanden?

• Soll der bestehende Vertrag übernommen oder ein neuer abgeschlossen werden?

• Verlangt der Vermieter Änderungen der bisherigen Konditionen?

• Welche Sicherheiten werden verlangt?

Apothekenräume

• Deckt der Nutzungszweck den vorgesehenen Apothekenbetrieb ab?

• Sind Umbauten erforderlich?

• Welche Zustimmungen werden benötigt?

• Welche Rückbaupflichten bestehen?

Transaktion

• Wann wird der Mietvertrag übernommen?

• Wann erfolgt die Übergabe der Apotheke?

• Wie wird die Mietvertragsübernahme mit der Betriebserlaubnis abgestimmt?

• Was geschieht, wenn Mietvertrag oder Betriebserlaubnis nicht wie vorgesehen zustande kommen?

Fazit: Der Mietvertrag ist beim Apothekenkauf kein Nebenthema, wird jedoch oft unterschätzt

Der Mietvertrag sollte beim Kauf einer Apotheke nicht erst geprüft werden, wenn über Kaufpreis und Kaufvertrag bereits Einigkeit besteht. Der wirtschaftliche Wert der Apotheke, die Sicherheit des Standorts, die Betriebserlaubnis und der Kaufvertrag hängen unmittelbar miteinander zusammen.

Ein guter Mietvertrag kann für einen Käufer einen erheblichen Wert darstellen. Ein ungünstiger Vertrag kann dagegen dazu führen, dass ein zunächst attraktiver Apothekenkauf wirtschaftlich deutlich weniger interessant wird. Deshalb sollte die Mietfrage möglichst früh in die Transaktion einbezogen werden.

Dabei geht es nicht nur darum, ob der Käufer die Räume weiterhin nutzen darf. Entscheidend ist vielmehr, zu welchen rechtlichen und wirtschaftlichen Bedingungen er dort in den kommenden Jahren seine Apotheke betreiben kann.

Ich begleite Käufer und Verkäufer von Apotheken bei der gesamten Transaktion – von der Prüfung und Verhandlung des Kaufvertrags über den Mietvertrag bis zur Abstimmung der für die Übernahme erforderlichen rechtlichen Schritte.

Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Apotheke? In einem kostenlosen Erstgespräch können wir klären, welche rechtlichen Punkte bei Ihrer Transaktion zunächst geprüft werden sollten.