Der Mietvertrag ist beim Apothekenverkauf eines der kritischsten Themen – und gleichzeitig eines das viele Käufer erst spät in den Blick nehmen.

Der Grundsatz: Ein Mietvertrag ist personenbezogen. Das bedeutet der bestehende Mietvertrag des Verkäufers geht nicht automatisch auf den Käufer über – anders als die Mitarbeiter beim Betriebsübergang.

Was das in der Praxis bedeutet:

Es gibt im Wesentlichen drei Möglichkeiten wie der Mietvertrag beim Apothekenverkauf geregelt wird:

Option 1 – Vertragsübernahme: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein und übernimmt ihn mit allen Konditionen – Miethöhe, Laufzeit, Kündigungsfristen. Dafür ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Das ist die häufigste Lösung.

Option 2 – Neuer Mietvertrag: Verkäufer und Käufer einigen sich mit dem Vermieter auf einen neuen Mietvertrag. Das gibt dem Käufer die Möglichkeit bessere Konditionen zu verhandeln – birgt aber das Risiko dass der Vermieter die Konditionen verschlechtert.

Option 3 – Untermietvertrag: Der Verkäufer bleibt Hauptmieter und vermietet die Fläche an den Käufer unter. Das ist eine Übergangslösung die rechtlich komplex ist und in der Praxis selten funktioniert.

Was Käufer unbedingt prüfen sollten: Laufzeit des bestehenden Mietvertrags, Miethöhe im Verhältnis zum Markt, Verlängerungsoptionen, Kündigungsrechte des Vermieters und eventuelle Konkurrenzschutzklauseln.