Ja – der Vermieter muss zustimmen. Und das ist einer der häufigsten unterschätzten Risikopunkte beim Apothekenverkauf.

Der Hintergrund: Ein Mietvertrag berechtigt den Mieter zur persönlichen Nutzung der Räume. Eine Weitergabe des Mietvertrags an einen Dritten – also den Käufer der Apotheke – ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht möglich. Das ergibt sich aus § 540 BGB.

Was passiert wenn der Vermieter nicht zustimmt:

Der Käufer hat keine gesicherte Grundlage für den Betrieb der Apotheke. Ohne Mietvertrag kann er die Räume nicht nutzen – die Übernahme scheitert faktisch. In der Praxis kann das bedeuten dass der gesamte Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung stehen muss: Zustimmung des Vermieters.

Was Vermieter fordern können: Der Vermieter ist nicht verpflichtet bedingungslos zuzustimmen. Er kann Bedingungen stellen – zum Beispiel eine Mieterhöhung, kürzere Laufzeit oder veränderte Konditionen. Ob er das darf hängt vom bestehenden Mietvertrag ab.

Was der bestehende Mietvertrag regeln kann: Viele Gewerbemietverträge enthalten Klauseln zur Weitervermietung oder Vertragsübernahme. Steht dort dass der Vermieter bei einer Geschäftsveräußerung zustimmen muss aber nicht ohne sachlichen Grund ablehnen darf, ist seine Verhandlungsposition deutlich schwächer.

Deshalb gilt: Vor Abschluss des Kaufvertrags sollte die Frage der Vermieterzustimmung geklärt oder im Kaufvertrag als aufschiebende Bedingung abgesichert sein.